跳到内容
市场更新

为什么我在房地产上温暖

随着相关的相关性,Reits并不像往常一样引人注目。

提及:

一世上次写了关于房地产投资信托的2020年2月,从那时起很多改变了。在本文中,我将解释为什么Reits仍然可以在投资组合中填补一个角色,但不一定是必须用于多样化。

多样化效益遍布

与我以前的文章一样,我将专注于投资股权房地产证券,主要是房地产投资信托。Reits是拥有和/或运营房地产物业的公司,包括商场和其他零售店,办公楼,仓库,公寓和酒店。

由于其性能可以是高度循环和特殊的,房地产通常与大多数其他资产类别的股票和固定收入证券的相关性较低。从1972年至2月28日至21日,富时Nareit股权的相关性索引和标准普尔500指数平均约0.59。(1.0的相关性指示在完美锁定步骤中移动的两个资产,零表示没有相关)。

但是,相关模式通常随着时间的推移而变化。自1975年以来,REITS与更广泛股票市场之间的三年相关性低至0.08(2001年初),高达0.86(2010年)。与许多领域一样,在市场压力和较低的回报期间,相关性趋势趋势较高,使多元化很难找到投资者最需要的。

随着冠心病推动的市场衰退,2020年初,这种模式持续了这一模式。由于经济活动的突然下降,担心长期转向遥控工作的负面影响,在2020年初在Covid-19熊市中重新损失约41.5%。全年,晨星美国ReitTR指数在针对更广泛的股票市场衡量时的相关系数为0.94 - 这是自2011年以来的最高点。在过去的三年里,REITS也在大量股票的步骤中相当密切地移动,具有三年的相关性系数为0.75。

从多元化的角度来看,重新获得的重点显着吸引力。相关性可能会退缩,但如果可能发生这种情况,则无法清楚。

产量优势侵蚀

Reits也看起来与过去的屈服角度看起来不那么有吸引力。因为他们需要将几乎所有收入分配给股东,因此REITS可以提供​​上面的市场股息收益率。At the individual equity level, U.S.-based stocks in the real estate sector paid out an average yield of 7.26% over the trailing 12-month period ended December 2019. Yields spiked in early 2020 as investors sold off REITs but have come down considerably since then. The average REIT stock had a monthly dividend-yield payout of about 5% as of February 2021, down from as high as 11% in early 2020.

目前的产量也相对于长期平均值而低端,并且资金的产量甚至更低。平均房地产基金在过去12个月内支付了2.6%。这与目前的标准普尔500指数和10年股东债券的产量有利地比较,截至2021年3月4日,均为1.5%,但这不是一个巨大的优势。较低的基金收益率部分反映了潜在费用的阻力,平均约为房地产共同基金和交易所交易资金的0.8%。

估值是一个密切相关的问题。由于基础股票价格上涨,收益率下降,从估值的角度来看,它们减少吸引力。晨星股权分析师在房地产中发现了几个价值(包括Macerich苹果电脑,Cushman&WakefieldCWK.,和西蒙属性集团SPG.)但我们覆盖范围的平均股票以截至2021年3月4日的估计公允价值为10%的溢价。

房地产案例

仍有一些有利于房地产的论点,即其作为通胀对冲的潜在价值。由于房地产业主通过提高租赁价格,房地产潜在成本的增加,因此房地产拥有内置通胀对冲。当经济增长飙升导致较高通胀时,它也可以从更大的需求中受益。从1972年到1979年底,例如,美国的通货膨胀平均约为8%。FTSE NAREIT所有股权索引在同一时期的平均年度收益率为10.6%,超越通货膨胀和更广泛的股权市场。

然而,如果房地产将保持能够在未来卫促通货膨胀,则目前尚不清楚。在全球大流行之后,对商业办公空间和其他房地产的需求较弱,可能使得物业所有者在租户上传递给他们的租户,这是艰难的,至少在短期内。如果通货膨胀从我们在过去十年大部分时间看到的低水平开始爬行,那么如果房地产将在上一个高于平均通胀的情况下表现出房地产,那就不清楚。

房地产仍然具有长期的性能优势,但您必须远远远远来看看它。在2007-08金融危机之后,在2007-08金融危机之后,房地产比没有更频繁地落后于更广阔的市场。如上所述,2020年初的冠状病毒驱动的熊市对Reits特别痛苦。自从遭受大部分损失以来,休息已经获得了大部分损失,但在过去五个日历年的四个中,绩效仍然落后于更广泛的股票市场。

展览3:房地产与广播股票市场的日历年回报(%)

资料来源:晨星直接。数据截至2月28日,2021年。

因此,晨星美国REIT TR指数在2月2021年2月2021年2月的大多数追踪期内提供了较低的回报和更高的风险,除了落后的20年期间。在2001年3月至2021年3月至2021年的期间,晨星美国REIT TR指数每年张贴10.1%的年度返回,而更广泛的股票市场为8.4%。

房地产既高度周期性,经过周期性低迷,因为2020年初的深度损失明确了。在过去,Reits一直从灰烬中升起;在20世纪1990年银行危机和2007年和2008年遭受两位数损失后,该行业遭到了强劲反弹。随着经济从大流行驱动的经济衰退的回收,酒店和公寓房地产子公司(如酒店和公寓),可能会体验强大要求。但其他区域的前景更加混合。例如,在商业房地产中,我们的分析师正在预测由于遥控工作的增长而潜在的世俗拖延。

最后,拥有大量股权基金的投资者已经有一些暴露于房地产,因为该部门的股票占S&P 500的广泛市场指标的2.5%。相关性比过去和行业基本面不确定的相关性,很难做出雕刻额外的分配。

披露:Morningstw88手机版登录ar,Inc。许可证索引金融机构作为可投资产品的跟踪指标,如金融机构赞助的交易所交易资金。此类使用的许可费由赞助金融机构支付,主要基于可投资产品的总资产。请点击这里对于追踪或已跟踪晨星指数的可投资产品列表。既不晨星,Incw88手机版登录。也不是其投资管理部门的市场,卖出或对投资追踪晨星指数的任何可投资产品的可取性的任何陈述。w88优德老虎机官网

Amy C. Arnott不在上述任何证券中拥有股票。了解晨星的编辑政策